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原标题：揭开房价涨跌的秘密，深入透析楼市政策重大变化！
编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载
看来明年的楼市，还是会一如既往的混沌。
01
我之前文章里预判的楼市政策调整，正在慢慢被坐实。
10月份曾建议大家重点关注12月底中央经济工作会议，指出在这个会议前后会有政策变化。
果然，临近年底了，楼市突然变得不安静起来，政策面上突然出现密集地调整。
中央经济工作会议继续要求房住不炒，整个大势依然是从严的。
但是小城市已经按捺不住，打着因城施策的旗号，开始解除调控。菏泽放松限售、衡阳放开限价，相信很快也会有城市打开限购和限贷。最新的消息是合肥开始悄然放松限购。
总体稳健，局部放松。
这就是未来一段时间中国楼市的生态。
中国楼市就是彻底的政策市。
某种意义上来说，掌握了政策，就掌握了预判楼市的先机。所以楼市政策的分析解读一直是大众追逐的热点。
但如果你在楼市里混久了，你就会知道：
看似重量级的楼市政策每个月甚至每周都会有，可惜大部分都是垃圾时间。
真正有含金量的政策，就在每年底的中央经济工作会议+每年3月的两会。
遇到换届，还需要关注下XX大报告。
中央经济工作会议和两会，高层会给下一年楼市定调。到底是鼓励还是控制，看那几十个字就够了。字数越少，政策越重要。
平时忍不住喜欢看政策的话，重点关注下zz局会议和中财办的决议，这些才是确定玩法的核心机构。央行、住建部和国土资源部只是负责执行而已。
很多人都知道楼市旺季是每年的金三银四和金九银十。
但很少有人知道，一年楼市的牛熊，其实早就在上年底到春节后这段时间就决定了。
02
所以呢，买房子平时是不需要关注那么多政策的，如果有也就当做新闻看看可以了。
我最近一直和我的助理开玩笑，说变成楼市达人也不是很难。
知道政策出台的时机，读懂政策语境，再加上一点数据分析，有那么一两轮牛熊的经验，笔头勤快一点，就是房产大V的水准了。
在这个基础上，掌握选板块、贷款、房票技术，再能有买入持有6套以上大城市房产实操的经验，那就是职业买房人水准。这种用真金白银砸出来的实力，是远胜过绝大部分大V的。
在上面的基础上，额外还能有6套以上跨城房产实操经验，那就差不多是宗师水准了。这样的级别应该已经退隐江湖。很少能见到像欧神这样想不开，那么多身家还奋斗在一线的。
我觉得吧，普通买房人，做到第一层就行了。跟对靠谱大V，学会判断大势，选对城市和板块，买到一、二套理想的房子，安安稳稳过好日子，有余力再谋求更大发展。一个事情要做到职业化，一定是脱三层皮的。现在房产市况不是那么好，没必要搏命，凡事还是慢慢来。
03
那么普通人能把握的近期政策走势到底是怎么样呢。
大家关注两条主线：
一条主线是中央机关层面始终保持从紧。值得注意的是中央再次强调了房住不炒，同时住建部这些部委也在重申，房地产调控不动摇。人民日报之类的官媒也是继续调控的话术。
这基本上能够确定明年大方向上是不会放松的。现在我们只需要静等2019年两会政府工作报告确认。
除非遇到重大的经济下滑，才会出现年中转向的可能。比如2009年遇到金融危机，从年初的房产调控到年中出台4万亿计划。
另一条主线是地方政府的放松。因为有因城施策的指令，那些楼市快速遇冷的城市会有很大的操作空间。
已经有小城市放松了限售和限价，接下来就等着其他小城市放松限购和限贷就行了。
等到三、四线城市放开之后，接下来二线城市就能动手了。这些应该在明年都能看得到。
至于放开户口这样的合规操作，既能抢人，又能卖房，更是二线城市几十年一遇的机会。不用说，明年一定会狠狠滴干。
一线城市因为太吸引眼球，没有中央的允许，是不可能放松调控的，最多是暗自放松补社保等这样的隐性政策。
04
虽然政策放松只是开始，但这么点政策变化，对买房人已经产生了心理上的冲击，影响了决策。
有人担心房子又要涨了。
我十一月末聊了两个上海粉丝，都是刚需上车。本来不着急买房的，因为最近的市场变化，加快了入手节奏。一个粉丝在一个月内已经买好了，另一个粉丝心态也乱了。
其实不用特别担心。
最近一段时间的政策转向，可以确定政策底部已经到达，以后不太会有加码调控的措施出台。
但是楼市距离成交量的市场底还有一段时间。
目前二线城市的成交量在持续下降，房价暂时还起不来，部分涨的快的城市还会有价格回撤。即便是我们看好的深圳和上海，成交量已经回暖，但也没暖到房价跳升的程度。
买房子最大的好处就是，房产价格的离散性会给你很多选择空间。你买的是零散在各个开发商和房东手上的房子，而不是集中在证券交易所的股票。这个房子谈不下来，换一个谈好了，关键是跑得快和跑得勤。
所以现在的打法是耐心选择，静等抄底淘笋。刚需上车和资金富裕的朋友，不要被政策转向打乱节奏，继续按照我之前关照过的，找市场价9折、85折的房子，用价格作为安全边际，逢低买入。遇到自住喜欢的有品质感和稀缺性的房子，可以适度放松标准。
05
为什么我有这么大的底气敢如此从容，既不唱多让你加杠杆，也没有看空让你撤退，一直坚持长期看好和逢低买入的原则？
因为我们看到了根本。买房子，不光要看到政策，还要看到政策背后的逻辑。
对房产未来走势所有的质疑，都可以用一个答案回答：
房产能拉动经济。
我们是一个非常依赖经济发展的国家，我们需要经济发展来推动改革。只要大家都有钱赚，日子过得去，一切的问题都不是问题，反过来后果很严重。不管我们愿不愿意承认，房地产就是经济的稳定器。不说它带我们上天，至少也不能拖后腿。
不少人会提到调整经济结构，未来不依赖于房产。这个我同意，但这个是未来的愿景，让我们来看看当下的真实情况。
这是经济增速GDP的结构图，来自于同花顺。
你仔细看画红圈的地方，你会发现，中国经济的关键在于投资，而不是消费和净出口。投资就是开厂、造房子、建地铁这种大兴土木的工程，主旋律纪录片里的万人厂房、漂亮房子、大桥高铁都是投资。它在经济增长里占了绝对的大头。大家平时关注的消费升级、毛衣摩擦，这些不是当前经济的主线，但是因为很会来事，媒体喜欢报道。
你再看画蓝圈的地方，投资的结构里，制造业、房地产、基建贡献差不多。制造业面临着人力成本上升的问题，而且技术升级也不是一天两天的事情，很难再有过去二十年的高增长。基建主力是地方政府，地方政府面临着财政收入不足的问题，地铁、机场不是你想修就能修的起的。
唯一能快速上量的还是房地产。
我也知道我们不能过于依靠房地产，我们要可持续发展，调结构，但是现实的情况是：
真的到了眼前，能拉兄弟一把的还是房地产。
06
现在当务之急是尽快让房地产起量，有了成交量，就有经济增长、税收和卖地收入，一荣俱荣。大家都不用勒紧裤腰带。但是我们也必须要看到，过去三年房价涨得的确太快了，再来一波大牛市，大家真的都买不起了。
所以我们下一阶段房产调控的真正目标是：
房价不能继续大涨，但是房产成交量要起来。
而当前的二、三、四线楼市的景象是：
成交量在下滑，二手价格在回撤，带动着新房价格回撤，悲观预期在形成。
相信未来一年，很多城市的长官，为了拉楼市一把，会出台很多放松调控的措施。大家要明白，这个真不是为了刺激牛市，而是保住楼市稳定不下滑而已。
真到了明年，大部分城市进入静淡市之后。地方政府应该不会放松限贷这个大杀器，但是会放松限购，就算这样也不会用力过猛。你们就看看重庆好了，很棒的城市，这么高的经济增长，从没有限购过，只是出台了外地人不能贷款，楼市就温和下来。
明年能看到的是：
真心诚意想买房的，也能买得到。那些进取投资的，也可以耐心等。大家各让一步，人都要学会妥协。
07
所以呢，明年这样的局面，真的是给我们买房人很好的机会。
未来的中国会有8个左右的一线城市，15个左右的核心城市。很多大城市还在养成的雏形之中。
一方面是，人口落户的政策在放松，这意味着你进场的门槛在降低。
另一方面是，楼市的强力调控，帮你压住了房价。城市越大，调控越强，人为地延缓了房价在底部区域徘徊的时间。
都说房地产未来还有白银十年。
但其实对于有志于去大城市发展的人来说，接下来一、二年就是最好买房时机，甚至可以说是一生一次的良机。
因为以后你再也不会遇到这样宽落户+紧房产的政策共振。
现在，你还可以体面地到想去的二线城市落户，然后从容地买到一套像样的房子。一旦等到二线城市户口开始收紧，房价重回升势，你就会非常非常被动。如今在北京、上海买房上车的困难，就是十年后二线楼市的样子。
最后对那些有想法的朋友，我就说一句：
不要浪费任何一个经济退潮的机会，它能帮我们接近平时够不到的东西。
大家抓紧时间。
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