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原标题：技术派来了，房价降到多少，就可以闭着眼睛买了？
编者按：本文来自微信公众号：地产情报站，（ID：dichanqbz），作者： 京竹山，36氪经授权转载
最近的楼市有点冷。去年和今年年初刚买了房的人，心里都不安起来，有些担心会亏本。没上车暗暗高兴，希望房价能实实在在的再降一把，不要玩假摔，多省些钱。
不过，期待房价永远降下去显然不太现实。人们更希望的还是能尽量找准一个相对安全的“价格底部”。那么，房价究竟降到什么程度，就可以放心大胆地入手，俗称的“闭着眼睛”买呢？
01
首先我们得知道，楼市确实是降温了。
这一轮调控，从2016年“9.30”限贷升级开始，到2017年“3.17”认房认贷，提高首付比列等系列政策，火力全开，效果也很明显。各地楼市相继普遍降温，到2017年下半年，全国楼市趋于平稳。
根据中指院最新数据，10月，主要城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降。一线城市也不例外，成交面积环比下降三成。与此同时，热点城市中，北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交3.9万套，环比下降25%。
就连北京的竞限房市场，也出现滞销，传出一些楼盘开盘降价数千元的消息，要知道竞限房项目很多拿地价和限售价之间只有1万多的成本空间，降价数千元，对开发商已经接近赔本跑量了。
02
楼市降温让刚买过房的有点慌，想买房的都在关心还能降多少？通俗地说，大家都很关心楼市的价格底部在哪里。
现在，我们就以北京楼市，做一个大胆的预测和分析。
北京楼市由新房、庞大的二手房，租赁住房，共同组成。谈起楼市调控，首当其冲就是新房，所以我们重点看新房市场。
从9.30新政以来，政府出让的土地，几乎全是限竞房+共产权房+租赁住房性质，完全无约束的商品房大部分是老项目。也就是说，北京新房市场的主力是限竞房+共产权房，因此还有媒体分析北京已进入限竞房时代。
公开数据显示，自2017年10月30日至2018年2月6日，北京出让地块40多宗。其中包括商业地块3宗，限竞房和共产权地块39宗。
在住宅地块中，我们重点关注一下开发商的拿地价和销售价之间的差值。因为这个差值包含了开发商项目开发成本和利润。具体来看，价差在5000到1万的地块7宗，1万到1.5万之间的地块18宗，1.5万以上的地块14宗。
高价差地块大多数明确公示有附加条件。如补偿原有经济体数万到10数万平米商业用房，自持相当比例住宅等。从数据看其中约65%的地块，价差小于1.5万，35%的价差大于1.5万（包含附加条款）。
以一个房地产项目开发明细表具体为例：
▲数据来源于网络
如上图所示，房产开发成本=土地成本+建安成本+营销费用+配套费用+税费等。
从图看，拿地价31860元/㎡，销售均价43000元/㎡。两者价差在11140元，若主体建筑成本3500元/㎡，装修成本1000元/㎡，其他费用如图，该项目毛利润在3.27%。这个利润率对操盘手要求极高，稍有不慎就会有亏损。
当然这是图面分析，在实际操作中，若开发商的自有资金比例在40%（目前一般要求大于35%），其他资金来自销售预收款+贷款。在建安等支出分期支付条件下。估算毛利润大约还能到8%左右。
划重点！从成本分析，我们能得出限竞房的成本底部。从项目成本看，大部分开发商在承受限价基础上10%的降价后，会进入亏损状态，只有少部分开发商还能保持盈利。
也就是说，如果有限竞项目推出促销房源，价格下浮10%，就已经是一个非常安全的价格了，购房者要担心的是那些开发商能否做到保质保量。
再来看共产权房。
大家知道，共产权房产权=个人产权+政府产权。目前北京市场上的共产权房项目大概27个。从共产权项目定价看，普遍参考了当前周边项目价格定价。如果说限竞房是安全价格的话，带有福利性质的共产权房，通过暂时压低地价，以较低的名义价格出售，这就是政策底部了。
比如，大兴区瀛海镇国瑞*瑞福园项目。项目价格2.9万，个人产权比例60%，折合100%的产权，价格应该为48300元。马路对面有限竞房万和斐丽和瀛海府，均价52449元/平。这两个项目销售非常好，如果5.25万的单价打个9折扣，价格也就是4.73万，和瑞福园100%产权价格基本持平。
03
最后，再说一下未来的楼市前景。我觉得买了房的朋友根本不需要那么悲观或者担心自己买亏了。已经上车的人反倒应该庆幸。
要知道，大城市的房子永远是紧俏的。
我国的城市化还在推进过程中。目前我国常住人口城市化率在58%，户籍城市化率是42%，最新的政策是加快1亿常住人口落户。
如此庞大的人口基数，面对的现实就是未来的大城市，特别是一线城市还是需要排队进入，入场券也依然紧张。
所以我们可以预计，一线城市商品房价格在进入平稳期后，大幅下降的空间基本上很小。而在现有的供应楼盘中，在目前房住不炒的房产新政影响下，中小户型会相对供应充足，而改善户型供应量有限。
还有一点可以大胆预计的是，如果开发商盈利水平持续降低，民营房企会减少房产开发投入，转型进入利润更高的新领域，而部分国企重新成为头部房企。
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